Merkezi ısıtma kullanılan apartman ve sitelerde her yıl tekrarlanan tartışmaların başında “15°C kuralı”, “petekleri kapatma”, “ısı pay ölçer manipülasyonu” ve “adaletli gider paylaşımı” gelir.
Türkiye’de bu tartışmalar çoğu zaman bireysel yorumlara dayanırken, mevzuat, teknik gerçekler ve Avrupa Birliği uygulamaları konuyu aslında çok net bir zemine oturtmaktadır.
Bu makale, pasif ısı + manipülasyon temelli 15°C kuralının gerçek anlamını, Türkiye’nin hukuki çerçevesini, AB ülkelerindeki minimum tüketim örneklerini ve bina yönetimlerinin atması gereken adımları bilimsel ve profesyonel bir bakış açısıyla ortaya koymaktadır.
1. 15°C Kuralının Gerçek Anlamı: Pasif Isı ve Manipülasyonun Önlenmesi
Bakanlık tarafından yayımlanan resmi görüşlerde belirtilen 15°C kuralı, çoğu kişinin sandığı gibi “konfor sıcaklığı dayatması” değildir. Asıl hedef:
Pasif ısının kötüye kullanılmasını önlemek
Bazı daireler tüm sezon peteklerini kapatsa bile, komşuların ısıttığı dairelerden geçen ısı ile iç ortam sıcaklığı 14–17°C’nin altına düşmemektedir.
(Bu durum AB’de çeşitli çalışmalarla ölçülmüş, Türkiye’de ise binlerce boş daire ölçümüyle doğrulanmıştır.)
Manipülasyonun tespit edilmesini sağlamak
Peteklerin kapatılması, kolektör vanalarının kapatılması veya bilinçli olarak sistemin çalışmasının engellenmesi durumunda sayaçlar 0 tüketim veya anormal derecede düşük tüketim üretir. Bu durum teknik olarak manipülasyon göstergesidir.
İşte 15°C kuralı, tam olarak bu manipülasyonları engellemek için mevzuata konmuştur.
2. Türkiye Mevzuatına Göre Sıcaklık 15°C’nin Altına İndirilemez
14.04.2008 tarihli Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Gider Paylaşımı Yönetmeliği çok açıktır:
“Merkezi sistemlerde ısıtma yapılan bağımsız bölümlerdeki mahal sıcaklıkları asgari 15°C olacak şekilde ayarlanır.”
Bu ifade şu anlama gelir:
- Petek tamamen kapatılamaz.
- Kolektör vanası kapatılamaz.
- Termostatik vana donma pozisyonunun altına alınamaz.
- Dairenin iç sıcaklığının 15°C altına düşmesi mevzuata aykırıdır.
Bu sadece hukuki değil, aynı zamanda teknik bir gerekliliktir.
3. Isı Pay Ölçer / Isı Sayacı Olan Binalarda “Minimum Tüketim” Neden Zorunlu Oluyor?
Dairenin iç sıcaklığı teknik olarak 15°C altında olamayacağına göre, ısıtma sezonunda mevsim ve bölge koşullarına göre metrekare başına 3-8 kWh’ın altında tüketim görünmesi şu ihtimallerden birini işaret eder:
- Daire bilinçli olarak tüm vanalarını kapatmıştır.
- Cihazın çalışmasını engelleyecek şekilde manipülasyon yapılmıştır.
- Ölçümü engelleyen kullanıcı müdahalesi vardır.
Bu nedenle Türkiye’nin büyük yetkili ölçüm şirketlerinin elinde şu çok önemli teknik veri bulunur:
Boş dairelerin bile 15°C seviyesinde sabit duran “minimum aylık tüketim değerleri”.
Bu değerlerin altına düşen herhangi bir dairenin ısı sistemini kapattığı teknik olarak kabul edilir.
4. Avrupa Birliği’nde Aynı Soruna Nasıl Çözüm Getirildi? Minimum Tüketim Zorunluluğu
AB ülkelerinin çoğunda benzer sorunlar yaşandığı için, birçok ülke minimum tüketim ve maksimum tüketim limitleri getirmiştir.
Örneğin:
| Ülke | Minimum Tüketim | Maksimum Tüketim |
|---|---|---|
| Slovenya | Bina ortalamasının %40’ı | Bina ortalamasının %300’ü |
| Çekya | %80 | %200 |
| Macaristan | — | %250 |
Uygulama şu şekilde işler:
- Bir daire pasif ısıyla otursa bile bina ortalamasının belirli bir altına inemez.
- Aşırı tüketen daire de belirli bir üst sınırın üzerine çıkamaz.
Bu sistem, tam olarak Türkiye’deki 15°C kuralının AB’deki karşılığıdır.
5. Türkiye’de Minimum Tüketim Nasıl Uygulanır? Yetkili Ölçüm Şirketi Tek Başına Bunu Yapamaz
Türkiye’de minimum tüketim uygulanabilmesi için:
✔ Yönetmelik madde 11/1
“Ölçüm yapılamaması veya benzer teknik sebeplerle tüketim belirlenemiyorsa, pay bina yöneticisi, yönetim kurulu veya yetkili ölçüm şirketi tarafından belirlenir.”
✔ Yönetmelik madde 8/1
Toplam giderin %30’u asgari ısınma gideridir.
Bu nedenle minimum tüketim uygulaması:
- Ölçüm şirketinin tek taraflı kararıyla değil,
- Bina yönetimi kararıyla,
- Resmen ilan edilerek,
- Tebliğ edilerek
hayata geçirilebilir.
Senin gönderdiğin Yönetim Kararı bu konuda ideal bir örnektir.
6. Minimum Tüketim Uygulaması İçin Örnek Yönetim Kararı
Aşağıdaki metin, binaların aynen kopyalayıp uygulayabileceği profesyonel bir dile sahiptir:
ÖRNEK YÖNETİM KARARI (Kopyala – Kullan)
DAF YÖNETİM SİSTEMLERİ’NE
Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik 5/6 maddesinde “Merkezi sistemlerde ısıtma yapılan bağımsız bölümlerdeki mahal sıcaklıkları asgari 15°C olacak şekilde ayarlanır.” hükmü yer almaktadır.
Apartmanımızda bazı bağımsız bölüm kullanıcılarının kolektör veya radyatör vanalarını kapatmaları sebebiyle ısı sayaçlarının sağlıklı ölçüm yapamadığı, bu nedenle gider paylaşımının yönetmeliğe uygun yapılamadığı tespit edilmiştir.
Yönetmeliğin 8/1 maddesi uyarınca toplam ısıtma giderlerinin %30’u asgari ısınma gideri olarak bağımsız bölümlere dağıtılmak zorundadır.
Ayrıca Yönetmeliğin 11/1 maddesi uyarınca ölçüm yapılamaması veya benzer sebeplerle tüketim belirlenemiyorsa payların bina yöneticisi, yönetim kurulu ve yetkili ölçüm şirketi tarafından belirlenebileceği düzenlenmiştir.
Bu nedenle:
Kollektör veya radyatör vanalarını kapatarak ölçümü engelleyen; ısı sayaçları, ısı pay ölçerler veya tüketim değerleri metrekare başına beklenen alt limitlerin altında kalan bağımsız bölümlere; blok bazındaki “emsal tüketim” değerinin uygulanmasına, yönetim kurulumuzca karar verilmiştir.
Bu karar apartman girişine ilan edilerek tüm bağımsız bölüm maliklerine tebliğ edilecektir.
Uygulamanın teknik takibi yetkili ölçüm firması tarafından yapılacaktır.Yönetici Adı-Soyadı:
İmza:
Tarih:
7. Sonuç: Pasif Isı + Manipülasyon = 15°C Kuralının Gerçek Mantığı
15°C kuralı:
- Kullanıcı konforuna müdahale etmek için değil,
- Pasif ısının kötüye kullanımını engellemek,
- Manipülasyonu tespit edebilmek,
- Adil gider paylaşımı sağlayabilmek,
- Ölçümlerin sağlıklı yapılmasını sağlamak
için getirilmiş teknik ve hukuki bir zorunluluktur.
AB ülkelerinde minimum tüketim sınırları nasıl enerji adaletini sağlıyorsa, Türkiye’de de 15°C kuralı aynı işlevi yerine getirmektedir.
Bu çerçevede bina yönetimlerinin minimum tüketim uygulamasını resmî yönetim kararıyla devreye alması, hem mevzuata uygun hem de faturalarda adaleti sağlayan en doğru yöntemdir.
sıkça sorulan sorular
Aynı şey değil.
%30’luk pay;
ortak alanların ısınması,
sistem kayıpları,
ana hat ısınması,
asgari işletme giderleri
içindir.
Minimum tüketim / emsal tüketim ise:
Peteklerini kapatmış veya ölçümü engellemiş bir dairenin, pasif ısıdan haksız biçimde yararlanmasını engellemek için uygulanır.
Kısacası:
%30 → sistemin ortak masrafı
Minimum tüketim → dairenin kendi iç sıcaklığı (15°C) için zorunlu olan tüketim
İkisi tamamen farklıdır.
Teknik olarak ısıtma sezonunda bir dairenin mevsim ve bölge koşullarına göre m² başına aylık 4-10 kWh/ay altına düşmesi mümkün değildir.
Bu değerlerin altında ölçüm görülüyorsa:
Vanalar kapalıdır,
Ölçüm engellenmiştir,
Manipülasyon ihtimali vardır.
Bu yüzden minimum tüketim uygulanır.
Evet.
Çünkü komşu dairelerden duvar–tavan–zemin yoluyla pasif ısı geçer ve daire içi sıcaklık 15°C’nin altına düşmez.
Bu nedenle sıfır tüketim teknik olarak mümkün değildir ve minimum tüketim uygulanır.
Hayır.
Yönetmelik gereği mahaller asgari 15°C olacak şekilde ayarlanmalıdır.
Vanaların tamamen kapatılması hem mevzuata aykırıdır hem de manipülasyon sayılır.
Hayır.
Yetkili ölçüm şirketi tek başına minimum tüketim kararı veremez.
Karar:
Bina yöneticisi
veyaYönetim kurulu
tarafından alınır ve ölçüm şirketine yazılı olarak bildirilir.
Çünkü boş dairelerde bile, sistem çalıştığı için her ay 15°C seviyesinde sabit kalan doğal bir tüketim değeri oluşur.
Bu değerin altında kalan bir ölçüm, dairenin sistemi kapattığını veya manipülasyon yaptığını gösterir.
Bu yüzden minimum tüketim — teknik olarak da mevzuat gereği de — zorunludur.
Merkezi sistemde daireler ısıl olarak birbirine bağlıdır.
Daire boş olsa bile komşuların ısıttığı kolonlar, şaftlar ve duvarlar iç ortamı 15°C civarında tutar.
Bu nedenle boş daire bile pasif ısıdan yararlanır ve asgari tüketim ödemek zorundadır.
Evet.
Örneğin:
Slovenya: minimum %40, maksimum %300
Çekya: minimum %80, maksimum %200
Macaristan: maksimum %250
AB genel uygulaması:
“Pasif ısıyla ısınan da minimum tüketim öder.”
Bir dairenin tüketimi teknik olarak ölçülemediğinde veya değerler normal seviyenin altında kaldığında, blok ortalamasına göre belirlenen tüketimin o daireye uygulanmasıdır.
AB’de bu uygulama zorunlu, Türkiye’de ise yönetim kararıyla mümkündür.
Hayır.
Hiçbir merkezi ısıtmalı daire “0” veya “0’a yakın” gösteremez.
Bu durum teknik olarak manipülasyon belirtisidir.
Hayır.
Aksine haksızlığı ortadan kaldırır.
Çünkü pasif ısıdan yararlanan dairenin hiç fatura ödememesi, diğer komşuların daha yüksek fatura ödemesine sebep olur.
Minimum tüketim tam tersine adil dağıtımı sağlar.
